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2011年山东省高院会议民事审判会议纪要(房地产纠纷部分)  

2013-06-04 12:17:51|  分类: 城中村改造法律实 |  标签: |举报 |字号 订阅

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会议认为,要结合国家宏观调控政策,妥善审理房地产合同纠纷案件。依法受理此类纠纷,及时纠正目前部分法院采取的对因房地产宏观调控政策出台引发的房地产纠纷案件不立案、立案后不审理等作法,防止矛盾激化。对于因国家信贷政策变化导致买受人无履约能力、因限购措施导致履行不能的情形,应当根据合同的不同约定,通过合同解除等制度,使当事人尽快从目的不能实现的合同中解脱出来,并根据案件的具体情况,辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等,切实保护当事人合法权益。在农村小产权房纠纷案件中,要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,对于无效的小产权房买卖合同,要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。在金融危机影响尚未完全消退、房地产市场调控不断强化的背景下,应当准确把握宏观经济形势与房地产市场的客观变化,依法保护守法履约行为,制裁违约行为,保护消费者合法权益,规制房地产开发行为,制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要更加注重加强审判调解力度,提高矛盾化解能力,坚持调判结合,坚持法律效果与社会效果相结合,坚持原则性与灵活性相结合,妥善审理好各类房地产纠纷案件,以裁判手段维护房地产市场的正常秩序。会议对房地产案件审理中的有关问题达成了一些倾向性意见。

1、关于房屋租赁合同的解除时间问题。合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断,对此一般应当从三个方面来审查:第一、双方当事人诉前经协商解除租赁合同的,协商确定之日为合同解除之日;第二、一方当事人行使合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的,解除合同通知送达之日为合同解除之日;第三、一方当事人行使合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理认为该当事人无合同解除权,但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的,可以在判决或调解书中明确双方合意解除之日为合同解除之日。

《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形,第九十六条规定了合同解除的方式。城镇房屋租赁合同是否已经解除,应当通过审查当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。《合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此,双方当事人就是否有合同解除权产生争议时,经法院审查认为一方当事人确有解除权的,有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力,合同解除。这种情况下,由于合同解除是已经存在的事实,法院可以在判决说理部分确认合同业已解除,如果判决主文中需要确认合同解除的,应当注意合同解除之日为通知送达之日。经审查认为一方当事人无解除权的,则通知到达对方时并不能产生合同解除的效力,合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。

2、关于出租人未开发即对外签订土地租赁合同的效力问题。国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。该条规定是行政管理部门针对国有土地使用权受让方正确履行国有土地使用权出让合同的管理性规范,不属于针对国有土地使用权出租合同的效力性规范。出租人未经开发即对外签订合同将国有土地使用权出租的,只要出租行为没有损害国家和集体利益的,应当认定有效。

审判实践中,此类合同一般约定由承租人按土地出让合同的约定对土地进行投资开发,开发完毕后由承租人对地上建筑物进行一定年限的无偿使用,到期后归出租人所有。该种出租合同履行的客观后果就是土地按照出让合同的约定得到有效的开发利用,至于是谁投资开发,显然都不会损害国家和社会的利益。如果出租合同约定的土地利用方式不符合原出让合同的约定,行政管理机关可以行政处罚直至收回土地,其后果只是出租人不能履行合同义务,认定出租合同有效也同样不会损害国家和集体利益。因此,该条款应理解为管理性规范,其目的在于规范土地使用权受让方的行为,不应作为认定出租合同无效的依据。我们倾向于后一种意见。

3、关于房屋租赁费、物业费诉讼时效期间的起算问题。房屋租赁费、物业费的收取依据分别是当期租赁合同以及物业管理服务合同,因此,在一个合同期间内产生的所有的租赁费和物业管理费均应视为一个整体,而业主每个季度缴纳租赁费、物业管理费则视为整体债务的分期履行,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此,诉讼时效应自房屋租赁合同、物业管理服务合同约定的最后一期租赁费、物业费缴纳期限届满之日起开始计算。

4、关于商品房按揭贷款的有关问题。商品房按揭贷款在现代商品房开发与买卖合同中日益普及,由此带来的问题也日渐增多。在商品房按揭纠纷中,主要存在四个基本合同关系,即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。这四类合同均应根据《合同法》关于合同成立与生效的一般原则规定来确定其成立与生效时间。

关于商品房按揭合同的效力。2008年12月3日最高人民法院印发的《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知(法发[2008]38号)第四部分规定:“要依法保障房地产市场健康发展。房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程,而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性,依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为”。据此,对于商品房按揭合同的效力首先应作合法性审查,如果查明商品房按揭合同不是当事人真实意思表示,或者属于开发商单方或与购房者串通形成的、以骗取银行资金为目的的虚假合同,均应认定合同无效。

关于购房人办理按揭贷款中的付款时间如何确定。银行操作按揭贷款的主要流程,包括:1.开发商与银行确定贷款成数、年限;2.双方签订购房合同,选择付款方式,支付首期房款;3.向银行指定的律师事务所递交相关文件并缴纳律师费;4.相关文件交银行复审;5.通知客户办理放贷手续;6.签保险合同;7.购房人、开发商、银行3方签订《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》。如果购房人选定的是按揭贷款方式,应当以借款合同中约定的贷款支付时间,作为付款时间。

商品房按揭合同能否因未办理抵押登记而无效。购房人以银行按揭贷款方式支付部分购房款的情况已经普遍存在,因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多,但是由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款抵押的规定,故对此类案件的处理存在一定的难度。我们认为,商品房按揭抵押合同属于合同法规定的无名合同,按揭不同于一般的财产抵押,仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。对其效力的审查应当适用合同法第五十二条的规定,只要合同当事人是在平等自愿的基础上签订的,意思表示真实,内容不违反法律法规的禁止性规定,也不损害国家、集体和他人的合法权益,在我国现行法律及行政法规的尚未规定按揭(抵押)未办理抵押登记而无效的情况下,原则上应当认定按揭抵押合同有效。

5、关于抵押房屋的处分问题。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”最高人民法院《关于适用< 中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条事实上改变了担保法规定的上述原则。该条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”这一规定明确了当事人转让已登记的抵押物并不影响抵押权人行使抵押权,同时确认受让人可以通过代替债务清偿债务的方式,使抵押权消灭,排除合同履行的障碍。《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《物权法》确立的区分原则,《物权法》第一百九十一条的规定仅是对物权关系作出调整,不能以此作为认定合同效力的依据。转让房产是否为抵押物,并不影响买卖合同本身的效力。如果出卖人(抵押人)事先未告知买受人房屋抵押的事实,买方可选择解除买卖合同、追究出卖人的违约责任或代为归还债务,消灭抵押权,保证合同顺利履行。因此,对于当事人订立合同将抵押中的房地产转让的,如无其他导致合同无效的事由,原则上应当认定有效。

关于房地分别抵押的,如果没有其他导致合同无效的情形,原则上均应认定为有效合同。房地分别抵押的不属于集合抵押,不能认定其中一个抵押权有效而另一个无效,在处分时应当按照《物权法》第一百八十二条、第二百条规定的一体处分原则加以处理,即就土地使用权和房屋所有权分别进行估价,一并处分,并就拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权。

6、关于未经共同共有人同意出售房屋的合同效力问题。房屋的共同共有人处分房屋的,应当符合《民法通则》及最高人民法院司法解释的规定。如果房屋产权共有人登记没有瑕疵的,应当认定部分共有人的擅自处分行为无效。如果登记的房屋共有人与实际共有人不符的,应当区别情况加以处理:产权登记因只登记了部分共有人未登记其他共有人而出现登记瑕疵的,部分共有人处分房产时,如果买受人符合善意取得的条件,应当认定处分行为有效;其法律依据是《合同法》第51条无权处分理论、《房地产管理法》第37条第2项关于共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定、《物权法》第97条关于共有不动产的处分应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的规定和106条关于不动产物权善意取得制度的规定。但对于夫妻共有房屋应慎用善意取得制度,因为房屋属于夫妻财产中的重大财产,夫或妻一方对夫妻共有房屋的处分不属于夫或妻因日常生活需要对,夫妻共同财产的处分,不适用家事代理的规定;第三人在应当知道作为买卖合同标地物的房屋是夫妻共同财产时,仍只与其中一方签订房屋买卖合同而未取得另一方同意的,不能构成善意取得。买受人不属于善意取得的,应当认定处分行为无效。部分共有人擅自处分共有房产,买受人有理由相信该处分行为得到了其他共有人认可的,根据《合同法》第四十九条的规定,应当认定有效。

7、未取得国有土地使用权证即对外转让的合同效力问题。对此问题,存在着有效、无效及效力待定等三种意见。无效说认为,转让方至起诉前既未取得土地使用权证书,也未取得有批准权的人民政府同意转让,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《城市房地产管理法》第三十八、三十九条的规定,此种情形下的土地使用权转让合同应为无效。有效说认为,转让方实际上只是将自己在出让合同上的权利义务转让给受让方,只要转让合同上有出让方法定代表人的签字,即应当认定已经取得又批准权的人民政府同意,应确认该转让行为有效。效力待定说认为未取得国有土地使用权证即转让的行国可以因国家有权部门的补正而有效,因此属于效力待定行为。我们认为应当认定有效。主要理由是:国有土地使用权转让合同作为债权合同,根据《物权法》第十五条规定,其效力独立于物权登记行为。只要符合《民法通则》、《合同法》所规定的民事行为有效条件,合同即成立生效,至于转让人是否取得土地使用权证书,转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第39条规定的条件,能否完成转让行为,只是合同履行的问题,并不影响合同的效力,可通过瑕疵担保责任制度对受让人进行救济。《城市房地产管理法》第三十九条属于管理性规范,该条规定的转让条件应当理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件,不符合该条件时,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍应认定有效。

8、关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题。依据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条的规定,验收合格是商品房交付使用的法定条件。在商品房买卖合同中对商品房的交付标准双方约定为商品房经验收合格即可交付时,该验收的标准,意见一认为,《建设工程质量管理条例》第十六条对竣工验收作出规定,《城市房地产经营开发管理条例》第十八条对综合验收作出规定,《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条对综合验收进行了细化规定,综合上述规定精神,开发商交付给业主使用的房屋不仅要竣工验收合格,还须满足业主正常居住、生活需求,因此住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋;分期开发的房屋完成竣工验收、规划消防等验收,市政公用设施和公共配套配套设施满足使用功能即可视为验收合格;其他房屋竣工验收合格即可视为验收合格。意见二认为,国家实行建设工程质量监督管理制度,验收合格的房屋应该是依照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定,取得《建设工程竣工验收备案表》,经过了国家对建设工程质量监控的房屋。因为验收备案周期较长,不利于对买卖双方利益的保护,倾向于第一种意见。

当事人在法律允许的范围内对房屋交付条件有明确具体约定的,从其约定。如果约定标准高于国家标准,在达到国家标准尚未达到约定标准的情况下,买受人接受房屋的,应视为房地产开发企业已履行交付义务。工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件,属于强制性规定,买受人接受尚未竣工验收合格的房屋,不能视为是买受人自愿降低房屋接收标准,不能视为房地产开发企业已履行交付义务。

9、关于房地产开发商交付房屋和办理房屋产权证书的义务履行问题。(1)交付的标志。房地产开发商作为商品房买卖合同的出卖方,负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。当事人在法律允许的范围内对房屋交付方式有明确具体约定的,从其约定。当事人未作约定时,房屋具备合同约定或法律规定的交付条件下,开发商交付义务的完成以买受方领取钥匙或通知买受方领取钥匙的截止时间为标志。双方未约定通知方式的,一般以书面方式为准,但开发商能提供证据证明已通过其他方式通知的,亦产生通知的法律效力。商品房交付时,开发商作为出卖人应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,未能提供两书的,购房者可以拒绝接受,购房者仍然实际接收房屋的,不得再以出卖人没有提供“两书”为由,要求对方承担逾期交房责任的。(2)双重违约的抵扣。房地产开发商的逾期交房行为与逾期办证行为是相同原因所致的情况下,若开发商已经承担了逾期交房违约责任,在计算开发商逾期办证的违约天数时,应将逾期交房的时间从中扣除。(3)逾期交房、逾期办证违约责任的计算期间。当事人在房屋买卖合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金计算方法,对于开发商承担违约金的计算期间,一种观点认为逾期交房、逾期办证的违约行为持续当中,超过2年仍未交房或办证,买受人的诉请超过了诉讼时效,违约期间只计算2年的违约金,另一观点则认为开发商的逾期交房、逾期办证违约行为处于持续状态,不受诉讼时效的限制,在开发商未交房或未办证之前,买受人的权益一直处于被侵害状态,开发商承担逾期交房、逾期办证违约金的期间直至交付房屋或办理完毕房产证之日。基于我国合同法规定的违约金是以补偿性为基础,以惩罚性为补充的性质,逾期交房、逾期办证违约金累计计算的数额应设置必要的上限。综合利息计算标准、房地产业的利润,若开发商累计承担的违约金超过全部房款的50%时,开发商仍不能交房或办理产权证的,买受人可要求解除合同、赔偿损失,不可再主张逾期交房、逾期办证的违约金。买受方起诉时主张的违约金仅计算到起诉之日,法院判决后开发商仍未履行办证或交房义务时,按照“一事不再理”的民事诉讼原则,买受方不得再起诉以后期间的违约金。 出卖人延期交房,买受人要求出卖人限期交房的,若法庭辩论终结前,房屋具备交付条件的,可以支持。不具备交付条件的,可行使法官释明权告知当事人变更诉讼请求,当事人不变更的,应驳回其诉讼请求。(4)关于“出卖人的原因”的范围界定问题。商品房买卖合同纠纷中,由于出卖人的原因使买受人不能按合同约定期限交付房屋和办理房产证,买受人要求出卖人承担违约责任。“出卖人的原因”的范围界定,应考虑正常的市场风险与不可抗力、宏观调控政策重大调整、开发商的风险预见和防范控制能力、开发商与买受人间信息资源的不对称性等因素综合界定,不宜作过于严格的界定。(5)关于双方违约的抗辩问题。房地产开发企业出现延期交房或延期办证行为,而买受人又未履行或未完全履行付款义务,依据合同法第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”。房地产开发企业出售的房地产在合同约定的履行时间前(或至少在其主张抗辩权时)具备了交付条件或办证条件,只是因为作为先履行义务人的买方未履行付款义务,为了保护自己的顺序利益,才拒绝履行自己的在后义务,其届期不履行交房或办证义务不构成违约,无需向买方支付违约金。若出售的房地产在合同约定的履行时间前(甚至在其主张抗辩权时)仍不具备交付条件或办证条件,在买受人已支付大部分购房款的情况下,房地产开发企业无权以买方欠付部分购房款为由进行抗辩。在此种情形下,由买卖双方就各自的违约行为承担合同约定的相应违约责任,较为符合合同法规定的诚实信用原则。

10、商品房买卖合同中违约损失赔偿的范围问题。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,“商品房买卖合同目的不能实现,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可能请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据《合同法》一百一十三条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”。由于合同法效力高于司法解释,所以买受人解除合同后,所主张的赔偿损失应包括可得利益损失。商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿超出了填补损失的功能作用,更侧重于惩罚与制裁,如果买受人同时请求可得利益损失赔偿与惩罚性赔偿,应予支持。

11、关于顶名购买单位自建房的问题。顶名买房是指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格、为享受他人因该分房资格带来的各种优惠等,借用他人名义购买房屋的行为,被顶名人或为此收取部分费用或无偿。房屋的实际出资人为事实购房人或真正购房人,被借名(或顶名)之人为登记购房人。近几年,房地产市场价格不断攀升,以各种名义开发的单位自建房仍然存在,单位自建房、单位团购房与市场运作开发的房屋,存在着价格、物业管理等方面的悬殊,由此带来的问题是,顶名房屋买卖现象大量出现,随之出现是各类顶名买房纠纷,顶名购房中存在着三方法律关系,顶名者与被顶名者间的法律关系,顶名者、被顶名者分别与开发商间的法律关系。顶名者与被顶名者间因顶名行为而在彼此间设置了权利义务关系,形成合同关系。就合同的性质与效力形成二种观点。

观点一,买卖合同有效说。外部人员顶单位内部职工名义购房,或者单位内部职务低的人员顶职务高的人员名义购房,这样的顶名买房合同实际是,被顶名者与顶名者现在签订合同买卖被顶名者将来一定时间取得的房屋,顶名者为此向被顶名者支付对价,该买卖关系的标的物最终指向的是房屋,买卖合同签订时,被顶名者对争议房屋享有的是期待权益,该项期待权益是一定时间后取得的房屋债权(指顶名人与开发商签订买卖房屋合同前)或房屋所有权(顶名人与开发商签订买卖房屋合同后取得房屋所有权证前)。该项交易行为系双方意思表示真实,在顶名买房合同中,被顶名者处分房屋的背后处分的实际是基于其单位职工的特殊身份享有的单位福利,属于私权利的范畴,该处分行为主观上并无损害第三人利益的故意,不违反法律和行政法规的强制性规定,公权力不宜给予过多的限制,应认定合法有效为宜。单位自建房通常以开发商的名义开发并与职工签订买房合同,因此在顶名买房中存在的是顶名人与被顶名人间的买卖关系、被顶名人与开发商的的买卖关系,顶名人与开发商间一般不存在直接的法律关系。若开发商同意办理合同更名,则顶名人与被顶名人、开发商三者间形成合同权利义务概括转让关系,被顶名人将其与开发商签订的买卖合同中的权利义务概括转让给顶名人。在顶名买房关系中,单位给予其职工的福利专属于职工本人,职工对该福利的再次处分单位不宜作过多限制,单位内部规章制度若对此做出约束,职工违反该制度承担的是违纪违章行为,而不宜因此认定顶名合同无效。司法实践中单位对内部职工顶名买房的行为一般持默许态度不作过多干涉。

观点二,委托合同有效说。依据《合同法》第403条之规定,顶名人与被顶名人形成委托合同关系,由被顶名人以自己的名义与开发商签订商品房买卖合同并履行该项合同,被顶名人系表面上的合同当事人和房屋权利人,顶名人系实际上的合同当事人和房屋权利人。若开发商在签订合同时知道委托人并不就此拒绝签订合同时,顶名人可以介入合同行使被顶名人对开发商的权利。被顶名人向开发商披露顶名人的,开发商可以选择顶名人或被顶名人人作为合同相对人。该委托行为系双方意思表示真实,主观上并无损害第三人利益的故意,不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定合法有效。

12、关于划拨土地转让及划拨土地上房屋买卖合同的效力问题。法律规定划拨土地使用权的转让必须经政府批准并办理出让手续,双方间转让合同才有效,但是当事人约定一方将其通过划拨取得土地使用权的土地以协议的方式同意另一方当事人永久使用该土地,并不办理土地使用权转移登记手续,这种协议实际是变相转让土地使用权,属于规避法律的行为,侵犯了国家利益,该行为应当无效。在划拨土地上建造的房屋作为商品房出售,买房人与售房人签订的房屋买卖合同效力待定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第44条和45条明确规定,未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。以上规定均属于法律的强制性规定,违反则应当认定合同无效。根据“房地一体”主义,为防止出现房产买卖合同的效力与国有土地使用权合同效力不一致的情况,在当事人最终未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下,应认定房屋买卖合同无效。

13、关于二手房买卖中备案合同的效力问题。二手房买卖双方通常签订两份合同,备案合同中的价款一般比较低,目的是为了减少缴纳税款的数额。双方因合同的产生争议时,一种意见认为,应当按照备案合同履行,如果购房人实际支付的价款已经超过备案合同,可以要求售房人返还超额部分。因为备案合同是在房产部门经过登记的,具有公示效力,在双方发生纠纷的情况下,应按照备案合同执行,而且双方在备案合同之外签订另外的价格更高的合同,存在非法避税的目的,数额巨大的甚至构成犯罪,法院作为司法部门绝不能鼓励该种行为,故应认定按照备案合同执行,可以减少国家税收损失,有效地督促房产交易市场的正常运行,减少或杜绝买卖双方非法避税的做法。

另一种意见认为,合同行为应当适用当事人意思自治原则,虽然有备案合同,但双方当事人自愿履行备案合同以外的其他合同,法律上不应干涉。

14、关于二手房买卖中过户费用的承担问题。房地产转让过程中,在办理房屋所有权或土地使用权变更登记时,需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费,有些转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担” 。双方对“一切费用”的解释有争议。一种观点认为虽然国家税法规定转让方是营业税、个人所得税等税收的法定纳税人,但是房地产转让双方可以约定该缴费、缴税义务由一方承担,该约定对双方当事人具有约束力,但该约定不能对税务机关及第三方产生约束力。双方当事人应当按照合同约定履行,双方没有特别约定应当由出卖方承担的费用时,“一切费用” 按照通常的交易习惯理解为统指过户需要的各种税和费。另一种观点认为,房地产过户既需要交纳税又需要交纳费,税与费指向不同,“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费,不包括营业税等各种税,按照法律规定,营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳,对于因房屋交付后房屋增值部分产生的税收,因买受方获利应由买受方承担。

15、关于抵顶房屋买卖合同效力问题。近年,房产开发公司协议以开发的房屋(尚未开工或竣工)抵顶工程款或材料款,准许施工方或材料商对外预售房屋,施工方或材料商与他人签订房屋买卖合同,为了协助办理房屋过户手续,房产开发公司与买房人又签订房屋预售合同(或买卖合同)。该类行为可认定施工方或材料商、买房人、开发商三者形开成债权转让关系,施工方或材料商将其对开发商享有的债权转移经给买房人,房产开发公司应当按照合同约定向买受人履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务,开发商不得向买房人主张房款。

16、关于房屋买卖合同中居间人的相关权利义务问题。对于通过房屋中介订立买卖合同的买卖双方发生纠纷,买受人请求返还或出卖人请求没收托管在房屋中介的定金,守约方可要求房屋中介作为第三人参加诉讼。买卖合同的违约方与受托保管定金的房屋中介基于不同的发生原因,但对托管定金均负有返还义务,构成不真正连带债务。守约方可要求买卖合同的违约方或房屋中介对托管定金的返还承担居间人故意隐瞒影响合同效力的情形促成合同订立的,合同无效或被撤销后,居间人违反诚信原则应承担违约责任,按照最高人民法院征求意见稿的精神,不应向委托人主张酬,并向损失方承担损害赔偿责任。

17、关于已经拆除的被拆迁房屋能否确权问题。当事人为享受到已经拆除的被拆迁房屋获取的被拆迁利益而要求确认其对被拆除房屋的权利。根据物权法的基本理论,物上的所有权分为相对消灭和绝对消灭,相对消灭是由于流转、赠与等原因,物权在主体之间发生了转移,原主体权利丧失,新主体取得权利;而绝对消灭是指标的物本身灭失,物与所有权人发生了分离,其他人也不能再取得该项权利。因此在物权发生绝对消灭的情形下,当事人不宜再就已经灭失的房屋主张权利,该类案件当事人争议的实质是拆除房屋背后的拆迁利益,对该类案件应当向当事人行使法官释明权,告知其对实物的诉讼请求变更为实物对应的权益请求,对该类案件判决主文的表述可采取“灭失房屋的相关利益由××享有”的笼统表述。对于二审期间房屋灭失的,应告知当事人变更诉讼请求的表述方式。

18、关于房地产纠纷中的民行交叉问题。对于已经登记的房屋或土地,或因遗产分割或共有或顶名购房的原因,未登记产权人对此主张权利,对方以产权登记对抗。该类案件是先行行政诉讼解决登记问题还是先行民事诉讼解决实体权益,实践中有争议。产权登记仅是一种依当事人申请进行的行政登记行为,该登记证书在民事诉讼中具有对争议事实的推定证明力,允许当事人提供反驳证据来推翻,对当事人争议的审查基础是民事实体权利。因行政诉讼侧重的是对行政行为合法性的审查,民事诉讼侧重的是对当事人实体权利的审查,应通过民事确权之诉解决权利归属。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条也对类似情形作出应先行民事诉讼的规定规定,故该类案件不必通过行政诉讼撤销产权证。

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